Der VACANDO Ferienhaus Blog

Um eine Ferienimmobilie geschickt und auch mit Gewinn vermieten zu können, muss man als Vermieter vorab einige Information einholen. So sollte man z.B. die Wünsche und Ansprüche von Mietern kennen und herausfinden, wo diese Mieter nach Ferienunterkünften suchen. Eine genaue Analyse und eine gute Vorbereitung garan­tieren hohe Auslastung, wenig Leerstand und kostendeckende Miet- und Nebeneinnahmen. Dazu gehört auch eine Kosten-Nutzen-Rechnung.

Vor der Vermietung steht also die Kalkulation. Gewinne verbucht man nur dann, wenn die Ein­nah­men aus der Vermietung die kalkulierten Kosten decken. Neben den Kosten einer Ferien­unter­kunft für den Ver­mie­ter, wie laufender Unterhalt, Renovierung und Instandhaltung, sind es nicht zuletzt die monat­li­chen Aufwendungen für Zins und Tilgung, die zu be­rück­sichtigen sind.

Die Jahreseinnahmen aus der Vermietung variieren stark (je nach Region, Grösse, Qualität und Aus­stattung der Ferienunterkunft). Wenn die Vermietung seriös und mit dem nötigen Elan betrieben wird, sollte es möglich sein, eine Unterkunft im Schnitt zw. 15 und 20 Wochen im Jahr auszulasten (Eigenbelegungen nicht eingerechnet). In Top-Regionen sind auch Auslastungen von über 40 Wochen möglich.

Das Thema „Eigenbelegung“ ist von hoher Relevanz. In den meisten Destinationen gibt es nur wenige Wochen mit einer sehr hohen Nachfrage nach Unterkünften. In Skigebieten sind dies bspw. Weihnachten/Neujahr und die Sport-/Winterferien. In Sommerdestinationen ist die Nachfrage vor allem im Juli und August hoch. Gerade in diesen Zeiten können die höchsten Preise und damit Erträge erzielt werden. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie Ihre Ferienunterkunft gerade während diesen Perioden selber belegen möchten.

In der Schweiz ergab die Studie HotBeds, dass Eigen­tümer ihre Ferienwohnung im Schnitt an 50 Tagen pro Jahr selber nutzen. Die Nicht-Vermieter lasten die Wohnung im Schnitt zu 73.5 Tagen pro Jahr aus. Darin enthalten ist die Nutzung durch Freunde und Bekannte (ca. 12 Tage). Die Vermieter von Ferien­immobilien lasten diese im Schnitt 124 Tage pro Jahr aus, wovon 43 bis 80 Tage auf Dritte entfallen.

Hegen Sie nicht zu hohe Erwartungen. Rechnen Sie nicht damit, dass die Vermietung Ihrer Ferien­unter­kunft gleich zu Reichtum und einem sorgenfreien Leben führt. Es ist – trotz aller Hilfsmittel und Tipps – ein harter Job, eine Ferienunterkunft zu vermieten. Es braucht Geduld und Durchhaltewillen. Aber es macht Spass. Und es hilft, die laufenden Kosten zu decken und sogar eine kleine Rendite zu erzielen.

Lesen Sie mehr im kostenlosen Ratgeber für Vermieter.

Viele Besitzer von Ferienimmobilien sind skeptisch hinsichtlich einer Vermietung. Befragt nach den Gründen für die Nichtvermietung, werden v. a. psycho­logische und ökonomische Beweggründe genannt:

• Potentiell negative Auswirkungen durch Gäste mit anderen Eigenschaften (z.B. Raucher), ande­rem sozialen Umfeld (z.B. Gäste mit Haustieren) oder anderen kulturellen Hintergründen
• Beeinträchtigung von Eigentum und Privatsphäre
• Einschränkung der Flexibilität (Eigennutzung)
• Angst vor Diebstählen
• Angst vor Abnutzung oder gar Beschädigungen, und einem dadurch verminderten Wert der Ferienunterkunft
• Fehlende finanzielle Notwendigkeit
• Zusätzliche Aufwände, Umständlichkeiten, Stress
• Erhöhung von Nebenkosten

Vieles spricht aber dafür, seine Ferienunterkunft zu vermieten:

• Sie erreichen eine bessere Auslastung.
• Sie können der Wertverminderung der Immobilie durch Nutzung & Instandhaltung entgegentreten.
• Sie erzielen Einnahmen und steigern die Rendite. Mit ein wenig Geschäftssinn und Internetflair können Sie zusätzliche Einnahmen machen, um Nebenkosten zu decken und im Idealfall sogar Gewinn zu realisieren.
• Sie können anfallende Kosten als Werbekosten ansetzen und damit Steuern sparen.
• Sie tragen zu einer Erhöhung der Attraktivität und Lebendigkeit der Destination bei.
• Sie steigern die touristischen Beherbergungs­kapa­zi­täten in der Destination und tragen zu einer Belebung des lokalen Gewerbes bei.

Wie Sie richtig vermieten, lesen Sie im kostenlosen Ratgeber für Vermieter, oder schon bald im nächsten Beitrag.

Hier die Fortsetzung des Blogeintrags von letzter Woche, mit weiteren zu beachtenden Kriterien beim Kauf einer Ferienimmobilie.

Distanz zum Wohnort bzw. Erreichbarkeit: Wie weit weg von Ihrem Wohnort soll die Ferien­immobilie sein? Damit Sie diese auch am Wochen­ende ausgiebig nutzen können, sollte die Zweitwohnung nicht weiter als 300 bis 400 km vom Wohnort entfernt sein. Der Anfahrtsweg sollte 5-6 Stunden nicht überschreiten.

Gesetzliche Vorschriften: In vielen Ländern (z.B. in der Schweiz) bestehen Erwerbs­beschränkungen, d.h. Beschränkungen für den Grund­stücks­erwerb durch Ausländer oder ausländisch beherr­schte beziehungsweise beeinflusste Rechts­sub­jekte. Der Erwerb von Grundstücken durch Personen oder Gesell­schaf­ten im Ausland unterliegt unter Um­ständen einer behördlichen Bewilligungs­pflicht. Diese Bewilligung ist gegebenfalls Voraus­setzung dafür, dass das Grundstücks­geschäft Rechts­wirksamkeit entfaltet. Erkundigen Sie sich daher im voraus bei der betref­fenden Gemeinde, konkret beim Grundbuchamt, ob der Kauf Ihres Wunschobjektes (insbesondere einer Ferien­wohnung) einer behörd­lichen Bewilligung bedarf. Es ist davon abzuraten, in einem Gebiet zu kaufen, in dem strenge rechtliche Vorschriften beste­hen (z.B. Ferienimmobilie darf nur zum Eigengebrauch genutzt werden, muss zwingend vermietet werden oder darf nicht kurzfristig vermietet werden).

Grösse: Achten Sie auf eine angemessene Grösse. Ferienhäuser bzw. Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern vermieten sich – aufgrund tieferer Preise – oft besser als solche mit 6-8 Zimmern. Falls Sie mehrere Kinder haben, fragen Sie sich, ob wirklich jedes sein eigenes Zimmer benötigt. Die Kinder werden rasch älter und es werden bald nicht mehr alle Kinder gleichzeitig mit der ganzen Familie Urlaub machen.

Zustand: Kaufen Sie nicht eine Ferienimmobilie in renovations­bedürftigem Zustand oder mit viel Wartungsbedarf. In der Regel leben Sie ja etwas weiter entfernt. Eine Schätzung oder Hausinspektion durch Experten kann helfen. Prüfen Sie die zuletzt getätigten Renovationen (Dach, Hei­zung, sanitäre Leitungen, elektrische Anlagen) und – bei Stockwerkeigentum – wie viel Geld sich noch im Renovationsfond befindet.

Ausbaustandard: Gäste achten bei der Buchung von Ferienunterkünften immer mehr auf eine gute Ausstattung; Wohnungen und Häuser mit einem höheren Ausbaustandard sind zuneh­mend gefragt. Gerade die folgenden Ausstat­tungs­­merkmale werden – je nach Destination – immer wichtiger:

• Geschirrspüler
• Internet (besonders Wireless LAN)
• Pool (insb. eigener Pool; bei Sommer­desti­na­tionen in klassischen Warmwassergebieten)
• Klimaanlage (im Sommer)
• Offener Kamin/Cheminée (im Winter)

Ferienhaus mit Pool

Die Erfahrung zeigt, dass Ferienimmobilien mit diesen Ausstattungsmerkmalen deutlich besser vermietet werden. Es kann sich also lohnen, bereits beim Kauf darauf zu achten, dass der Ausbaustandard der Ferien­unterkunft hoch ist.

Timing: Kaufen Sie Ihre Ferienunterkunft nicht in der Höchstsaison. Zu diesem Zeitpunkt sind die meisten Gäste in der Destination, es gibt am wenigsten verfügbare Objekte – entsprechend hoch werden die Preise sein. Zudem sind Sie in der Hochsaison schon zu spät dran, um Mieter zu finden.

Vermietungshistorie: Ebenfalls hilfreich kann es sein, die Vermie­tungshistorie einer Ferienimmobilie zu berück­sich­tigen. Wurde dieses bereits vermietet? Durch einen professionellen Vermittler oder von privat? Wie gut war die Aus­lastung?

Alle Tipps finden Sie auch im kostenlosen Ratgeber für Vermieter.

Der Ferienhaus-Blog ist unter einer neuen URL erreichbar. Dort lesen Sie weiterhin in unregelmässigen Abständen News, Infos und Tipps zu den Themen Ferienhaus und Ferienwohnung. Die alte Adresse www.ferienhaus-blog.com bleibt ebenfalls erreichbar und wird umgeleitet.

Bei der Evaluation, ob eine bestimmte Ferienwohnung oder ein Ferienhaus für Sie zum Kauf in Frage kommt, sollten Sie folgende Faktoren berücksichtigen:

Eigennutzung und/oder Vermietung: Experten raten, dass eine Ferienimmobilie nie nur als Renditeobjekt betrachtet werden sollte und dass mög­lichst Zweitimmobilien erworben werden, die auch selber häufig genutzt werden können. Wir raten Ihnen aber ganz klar, auch die Vermietung in Betracht zu ziehen.

Inland vs. Ausland: Eine besondere Herausforderung ist der Kauf einer Liegenschaft im Ausland. Oft sind die Möglichkeiten per Gesetz eingeschränkt und in der Regel kommen höhere Kosten hinzu (in Italien gehen zum Beispiel schon einmal 10% des Kaufpreises an den Staat). Zudem muss vor Ort eine Bank gefunden werden, bei der eine Hypothek aufgenommen werden kann. Lokale Banken operieren in der Regel in Hypothekar­geschäften nicht über die Landesgrenzen hinaus.

Lage & Standort (neudeutsch: Location): Generell ist bei jedem Immobiliengeschäft der genaue Standort der Immo­bilie von höchster Wichtig­keit. Immobilienexperten antworten auf die Frage nach den drei wichtigsten Kriterien einer Liegenschaft gerne mit “Location, Location, Location”. Sie sollten den Ort wirklich mögen und immer wieder gerne auch selber dahin zurückkehren. Wichtig sind auch die An­bin­dung an den öffentli­chen Verkehr (Fern- und Nah­verkehr) und die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten.

Lage des Ferienhauses als wichtigstes Kriterium

Aussicht: Unterschätzen Sie nicht den Wert einer schönen Aus­sicht, gerade auch für eine spätere Vermietung oder den Wiederverkauf. Es muss nicht unein­ge­schränkte Meersicht oder Blick auf das Matterhorn sein. Aber zumindest etwas Weitsicht, z.B. über den Ort oder über die Landschaft, ist sehr viel wert. Wer mag es schon, wenn man vom Balkon aus nur das nächste Gebäude sieht?

Saisonalitäten: Es stellt sich auch die Frage, ob die Ferienimmobilie das ganze Jahr nutzbar sein soll­te oder nur im Sommer oder Winter. Hat die touris­tische Destination mehrere Sai­sons, die für eine Ver­mietung in Frage kommen, oder ist nur an 2-3 Wochen im Jahr etwas los? Wie lan­ge dauern die Saisons? Falls Sie vermieten möch­ten, sollten Sie Orte bevor­zugen, die in allen Jahres­zeiten Anreize für eine Ver­mie­tung bieten und in de­nen Gäste ganzjährig anreisen.

• In Deutschland empfehlen Ex­perten besonders die Küs­ten­regionen sowie das Allgäu und Oberbayern. Ob­jek­te an Ostsee und Nord­see sind sehr beliebt, aber teuer und eher im Sommer zu nutzen und zu vermie­ten.
• In der Schweiz sind das Wallis, das Berner Ober­land und Grau­bün­den für die ganz­jährige Ver­mietung zu empfehlen. Das Tessin ist wegen der fehlenden Ski­gebie­te im Winter weniger gefragt, zieht aber aufgrund des leicht mediterranen, wär­meren Klimas dennoch er­holungs­suchen­de Gäste an.

Weitere Kriterien im kostenlosen Ratgeber für Vermieter – dann im nächsten Blogeintrag. Bis dahin – ein schönes Wochenende!